La hipoteca compartida: el escollo más frecuente
Si comprasteis el piso con hipoteca, ambos figuráis como deudores solidarios. Esto significa que el banco puede ir contra cualquiera de los dos por el 100% de la deuda, independientemente de quién use el piso o quién pague la cuota mensual.
El divorcio o separación entre vosotros no afecta automáticamente al banco. El convenio regulador puede decir "él paga la hipoteca" pero esa cláusula no obliga al banco — solo a vosotros entre vosotros. Si el que se quedó pagando deja de pagar, el banco reclama también al otro.
Salidas reales:
- Novación con liberación: el banco acepta dejar a un solo titular, pero solo si demuestra solvencia (ratio de endeudamiento ≤ 35% de los ingresos netos). Coste 0,5-1% del capital pendiente, plazos 4-8 semanas.
- Subrogación a otro banco: si el actual no quiere o pide condiciones malas, se cambia de entidad. Plazos 6-10 semanas.
- Cancelación + nueva hipoteca: el adjudicatario pide nueva hipoteca y cancela la anterior. Más burocracia pero más libertad para renegociar todo.
- Vender el piso entero: la hipoteca se cancela con el dinero de la venta. El sobrante se reparte entre vosotros según convenio.
Si el banco se niega a liberar al que sale y el adjudicatario no llega a ratio, la única salida sostenible suele ser vender. Detalle del comportamiento de cada banco (CaixaBank, BBVA, Sabadell, ING, Bankinter…) y casos prácticos en la sección extinción de condominio con hipoteca.
La fiscalidad del divorcio con piso
Tres impuestos en juego según la operación:
- AJD (Acto Jurídico Documentado): si uno se queda el piso por extinción de condominio, paga AJD sobre el valor total del piso (0,5-2% según comunidad autónoma). Ejemplo CV: 1,5% sobre 245.000 € = 3.675 €.
- IRPF por ganancia patrimonial: para quien recibe la compensación, si supera su valor proporcional de adquisición. Si comprasteis hace pocos años a precio similar al actual, IRPF cero. Si comprasteis hace 15-20 años a precio mucho menor, hay ganancia y tributación.
- Plusvalía municipal: NO aplica en extinción de condominio (STS 1148/2022). Sí aplica si vendéis el piso a un tercero — la paga el vendedor (los dos a partes proporcionales).
Para el cálculo concreto: tablas AJD por CCAA y calculadora IRPF venta.
Tabla AJD por comunidad autónoma 2026
El AJD lo paga el cónyuge que se queda con el piso. Base imponible: valor total del piso. Tipo según comunidad:
| Comunidad | AJD | Comunidad | AJD |
|---|---|---|---|
| Madrid | 0,75% | Comunidad Valenciana | 1,5% |
| País Vasco | 0,5% | Cataluña | 1,5% |
| Navarra | 0,5% | Galicia | 1,5% |
| Canarias | 1% | Castilla y León | 1,5% |
| La Rioja | 1% | Castilla-La Mancha | 1,5% |
| Andalucía | 1,2% | Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% | Extremadura | 1,5% |
| Baleares | 1,5% | Cantabria | 1,5% |
| Murcia | 2% | Ceuta y Melilla | 0,5% |
Tipos generales 2026. Reducciones específicas en vivienda habitual de jóvenes (CV 0,1%, CyL 0,1%), familias numerosas y discapacitados según CCAA.
Pareja sin casar (pareja de hecho o convivientes)
Si comprasteis sin matrimonio, la situación es ligeramente distinta:
- No hay convenio regulador con homologación judicial automática.
- La copropiedad se rige por las reglas de la comunidad de bienes ordinaria (artículos 392-406 CC).
- Cualquiera puede pedir la acción de división (art. 400 CC) sin pasar por divorcio: directo al juzgado de primera instancia.
- Las opciones de extinción de condominio voluntaria son las mismas. Tributan igual.
En la práctica, lo único que cambia es el cauce: en pareja casada hay convenio regulador como marco; en pareja sin casar se va directo a notaría (con acuerdo) o juzgado (sin acuerdo).
Ejemplos numéricos típicos
Tres situaciones representativas con cifras del mercado actual. Los nombres son ilustrativos.
Ejemplo A · Divorcio amistoso, ella se queda el piso, Valencia
Piso valorado 245.000 €. Comprado en 2018 por 195.000 €, hipoteca pendiente 122.000 € (variable euríbor +0,99%). Convenio: ella se queda. Su nómina 32k€/año soporta ratio 25%. Banco aprueba novación en 4 semanas.
Resultado fiscal: AJD 3.675 € (1,5% sobre 245.000), 0 plusvalía, IRPF residual. Compensación a él: 61.500 € (50% del valor neto = 245.000 - 122.000 = 123.000 / 2). Total operación: 8 semanas.
Ejemplo B · Pareja sin casar, ruptura conflictiva, Castellón
Piso 165.000 €, comprado al 50% en 2019. Hipoteca pendiente 88.000 €. Ella vivía dentro, él en Madrid. 20 meses sin acuerdo. Una empresa de proindiviso le ofrecía 45.000 € por su 50% (descuento 41% sobre el proporcional 76.500 €). Tras burofax con propuesta de extinción voluntaria o acción de división, ella aceptó refinanciar con BBVA en 4 semanas.
Resultado para él: 38.500 € libres (50% del valor neto descontando hipoteca). Comparable a la oferta de la empresa, sin el 41% de descuento que esa oferta incorporaba.
Ejemplo C · Vendéis el piso entero, repartís
Piso 290.000 €, hipoteca pendiente 165.000 €. Comprado en 2014 por 175.000 €. Decidís vender porque ninguno cumpliría ratio bancario solo. Venta cierra a 285.000 €. Comisión 3% (8.550 €). Plusvalía municipal aprox 1.800 €. Hipoteca cancelada con la venta.
A repartir: 285.000 - 165.000 - 8.550 - 1.800 = 109.650 €. Cada uno: 54.825 € brutos. IRPF por ganancia patrimonial sobre la diferencia entre 142.500 (50% del precio venta) y el valor proporcional de adquisición 87.500 € — declaración personal de cada uno.