Sois copropietarios
y queréis dejar de serlo
Extinción de condominio en España 2026 · AJD del 0,5% al 2% según CCAA · sin plusvalía municipal (STS 1148/2022)
Guía completa de extinción de condominio: qué es, qué impuestos se pagan (AJD por CCAA, ITP cuándo aplica, plusvalía), hipoteca compartida y casos típicos. Asesoramos durante todo el proceso. Si después decidís vender el piso, también gestionamos la venta.
Qué es la extinción de condominio
Cuando varias personas compartís la propiedad de un piso —los comuneros o cotitulares: hermanos por herencia, expareja tras divorcio, socios que comprasteis juntos— una de esas personas puede quedarse el piso entero a cambio de compensar al resto en metálico. Eso es la extinción de condominio, también conocida como disolución de condominio o disolución de la comunidad de bienes ordinaria.
No es lo mismo que vender. En una compraventa, el piso pasa a un comprador externo y el dinero se reparte. En una extinción de condominio, el piso se queda dentro del grupo de comuneros (uno se lo queda, los demás cobran su cuota indivisa). La diferencia es muy importante porque los impuestos cambian radicalmente: en compraventa entre copropietarios pagaríais ITP al 6-10%; en extinción correctamente planteada, AJD al 0,5-2% según comunidad.
La figura está regulada en los artículos 392 a 406 del Código Civil. El derecho a poner fin a la copropiedad lo recoge específicamente el artículo 400 CC: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común". Si la cosa es indivisible (como un piso normal, según el artículo 1062 CC), se vende y se reparte el precio.
En la práctica, la extinción se usa cuando hay copropiedad y los comuneros no quieren acabar en venta a un tercero ni en subasta judicial. Uno se queda el piso, los demás cobran su cuota indivisa. Es la salida limpia, siempre que se haga bien: con valoración objetiva (igual o por encima del valor de referencia catastral, sistema introducido por la Ley 11/2021), proporcionalidad en la compensación y escritura pública correctamente calificada.
Cómo se hace · paso a paso
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1
Acuerdo entre copropietarios
Quién se queda, quién cobra, a qué precio. Si no hay acuerdo voluntario, hay que ir por vía judicial (división de la cosa común).
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2
Valoración objetiva del piso
Imprescindible. Sirve para calcular la compensación y, sobre todo, los impuestos. Sin valoración seria, los números no salen.
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3
Hipoteca pendiente · banco
Si hay hipoteca compartida, hay que negociar con el banco la novación (uno solo asume la deuda) o cancelación. No siempre dice que sí.
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4
Escritura pública · notaría
El notario formaliza la extinción. Se firma, se compensa el dinero acordado y el piso pasa al 100% al adjudicatario.
Impuestos: AJD por comunidades, ITP cuándo aplica, plusvalía
Aquí está la trampa donde casi todo el mundo se confunde. La extinción de condominio bien planteada paga AJD (Acto Jurídico Documentado) sobre el valor adjudicado. Mal planteada, paga ITP (Transmisiones Patrimoniales) al tipo de compraventa, varias veces más caro.
Diferencia: 9.800 € de coste adicional por hacerlo mal documentado.
✓ AJD — el escenario aplicable
Cuándo aplica: bien indivisible (caso típico de un piso, art. 1062 CC), uno se adjudica el 100% del piso y compensa al resto en metálico. La adjudicación se hace en escritura pública.
Tipo según CCAA (sobre el valor del piso completo):
| Comunidad | AJD | Comunidad | AJD |
|---|---|---|---|
| Madrid | 0,75% | Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% | Andalucía | 1,2% |
| Galicia | 1,5% | Castilla-La Mancha | 1,5% |
| Castilla y León | 1,5% | Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% | Extremadura | 1,5% |
| País Vasco (común) | 0,5% | Navarra | 0,5% |
| Murcia | 2% | Canarias | 1% |
| Baleares | 1,5% | Cantabria | 1,5% |
Ejemplo: piso de 280.000 € en Valencia → AJD 4.200 €. El mismo piso en Madrid → 2.100 €. Lo paga el adjudicatario.
⚠ ITP — el escenario a evitar
Cuándo aplica: si Hacienda considera que no es una extinción legítima sino una transmisión encubierta. Casos típicos: bien que sí era divisible y no se dividió, exceso de adjudicación que no se compensa proporcionalmente, o fraccionamiento artificial.
Tipo del 6-10% según CCAA, sobre la parte transmitida (no sobre el total). En CV es 10%, en Madrid 6%. La diferencia económica puede ser de varios miles de euros.
Plusvalía municipal: NO aplica
El Tribunal Supremo (sentencia STS 1148/2022, recurso 1503/2020) confirmó que la extinción de condominio no genera plusvalía municipal por la parte que ya era del adjudicatario. Es la doctrina consolidada en España.
Solo habría plusvalía si hay exceso de adjudicación que represente verdadero incremento patrimonial, lo cual es excepcional. La regla práctica: sin plusvalía municipal en la operación.
IRPF para quien cobra (a veces)
Si el copropietario que cobra recibe una compensación superior al valor proporcional de su cuota original (con valor de adquisición histórico), hay ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Caso heredado entre hermanos: el valor de adquisición es lo declarado en el ISD. Si se compensa al precio de mercado actual, normalmente hay ganancia. Caso divorcio con compra reciente al 50%: si el precio de mercado actual es similar al de compra, IRPF cero o residual.
La clave: documentar correctamente la operación. Una extinción de condominio mal calificada termina tributando como compraventa (ITP 6-10%). Los puntos críticos: la valoración debe igualar o superar el valor de referencia catastral, la compensación debe ser proporcional a las cuotas, y la escritura debe calificar la operación como adjudicación a un comunero (no como compraventa). Coordinamos con notaría, ayudamos a documentar la valoración con comparables reales, y si Hacienda inicia comprobación de valor, asistimos en la defensa de la operación.
Calculadora de impuestos
Introduce los datos y obtendrás el AJD que pagas y el ahorro frente a una compraventa al 10% ITP.
Si sois 2 al 50/50 → 50%. Si sois 3 a partes iguales → 33%.
El adjudicatario asume la hipoteca íntegra (subrogación o nueva hipoteca con el banco).
Ver desglose de la operación
Estimación orientativa con normativa Comunitat Valenciana 2026. Tribunal Supremo: la extinción de condominio NO tributa plusvalía municipal. El IRPF puede aplicar si hay ganancia patrimonial — consulta tu caso.
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Valoración profesional firmada, coordinación con notaría y banco. Y si después decidís vender el piso, lo vendemos.
Hablamos sin compromisoEjemplos numéricos típicos
Cómo se desglosa una operación real en cifras. Tres situaciones representativas del mercado actual en España.
Ejemplo A · Pareja casada en separación de bienes, divorcio amistoso, Valencia
Piso valorado 245.000 €, comprado al 50% en 2018 por 195.000 €. Hipoteca pendiente 122.000 €. Ella se quedó el piso. Coordinamos novación con CaixaBank (sí aceptó porque su nómina daba ratio 30%), tasación profesional para la escritura, notaría.
Resultado fiscal: AJD 3.675 € (1,5% de 245.000), cero plusvalía municipal, IRPF cero (no había ganancia neta). Compensación pagada a él: 61.500 €. Total operación: 8 semanas desde el primer contacto hasta firma.
Ejemplo B · 3 hermanos, piso heredado en Russafa, Valencia
Piso valorado 285.000 €. Lo heredaron en 2024 al fallecer la madre (ISD bonificado al 99% en CV). Uno de los hermanos vivía dentro y quiso quedárselo. Solicitó hipoteca a Sabadell por 190.000 € que se aprobó en 5 semanas.
Resultado fiscal: AJD 4.275 €. Sin plusvalía municipal (STS 1148/2022). Cada hermano que cobró: 95.000 € brutos. IRPF: residual (valor de adquisición histórico para el causante muy bajo, ganancia técnica pero coeficientes de abatimiento aplicables). Total: 11 semanas.
Ejemplo C · Ex-pareja sin casar, ruptura conflictiva, Castellón
Piso 165.000 €, comprado al 50% en 2019. Hipoteca pendiente 88.000 €. Ella vivía dentro. Él, residente en Madrid, llevaba 20 meses sin avances en la negociación. Una empresa de proindivisos le ofrecía 45.000 € por su 50%. Mediamos mediante burofax presentando la opción de extinción de condominio voluntaria o acción de división judicial. En 4 semanas ella aceptó refinanciar con BBVA.
Resultado para él: AJD lo paga ella (la adjudicataria). Compensación cobrada: 38.500 € (50% del valor neto de hipoteca). Vs los 45.000 € de la empresa, en realidad cobró 38.500 € libres VS 45.000 € sobre los que tendría que descontar plusvalía + IRPF. Comparable. Pero la narrativa de las empresas de proindiviso vende solución rápida; el asesoramiento adecuado a veces consigue el mismo resultado sin descuento.
Hipoteca compartida: el escollo más frecuente
En la mayoría de las extinciones de condominio (especialmente las que vienen de un divorcio), hay hipoteca compartida pendiente. Y aquí es donde se complica todo, porque el banco no está obligado a liberar al copropietario que sale. La aprobación depende de la solvencia del que se queda.
Tres salidas técnicas:
- Novación con el banco actual. El adjudicatario asume la deuda íntegra. El banco lo acepta solo si demuestra solvencia: ratio de endeudamiento ≤ 35% de ingresos netos, vida laboral estable, sin morosidades. Coste de novación: 0,5-1% del capital pendiente, más AJD del 0,5% sobre la responsabilidad hipotecaria.
- Subrogación a otra entidad. Buscar una oferta hipotecaria mejor en otro banco que cancele y asuma la actual. En ocasiones resulta más económico y permite renegociar condiciones (TAE, plazo, vinculaciones). Coste de subrogación: 0,5% sobre capital pendiente.
- Cancelación + nueva hipoteca. El adjudicatario pide nueva hipoteca por el importe restante y cancela la anterior. Más burocracia pero más libertad para renegociar plazos y condiciones desde cero.
Comportamiento típico de los principales bancos en este tipo de operaciones:
- CaixaBank, Sabadell, BBVA, Santander: aceptan novación si el adjudicatario es ya cliente y cumple ratio. Plazos 4-8 semanas.
- ING, Openbank: muy estrictos. Suelen preferir cancelación + nueva hipoteca. Plazos 8-12 semanas.
- Bankinter, Unicaja: receptivos si la operación es limpia y el adjudicatario tiene buena nómina.
Si el banco se niega y no hay capacidad de subrogación, la extinción se bloquea. La salida real entonces es: o acuerdo para vender el piso entero a un tercero, o acción de división judicial. Por eso es importante iniciar la conversación con el banco al principio, no al final.
Extinción de condominio entre hermanos
Cuando varios hermanos heredan un piso de un padre o madre, todos quedan automáticamente como cotitulares en proindiviso según las cuotas que les corresponda en la herencia (a partes iguales si no hay testamento, o según disposición testamentaria). Esta es la situación de copropiedad más común en España: uno de los hermanos quiere quedarse el piso, los demás prefieren cobrar su parte. La extinción de condominio entre hermanos resuelve exactamente eso.
Cómo funciona en herencia
El proceso típico es:
- Aceptación de herencia y reparto de bienes: se firma el cuaderno particional ante notario. En él consta el valor adquisición de cada cuota (lo declarado en el ISD o el valor a efectos de adjudicación). Este número es crítico para el IRPF futuro de quien cobre.
- ISD bonificado en CCAA: en Comunidad Valenciana, Madrid, Andalucía, Galicia y otras hay bonificación del 99% entre Grupos I-II (descendientes, ascendientes, cónyuge). Solo se paga el 1% del impuesto. En CV el límite de la bonificación es 100.000 € por heredero.
- Plusvalía municipal mortis causa: cada heredero paga proporcional al porcentaje. En Valencia capital es del 29,7% sobre la base catastral del suelo, calculada con coeficientes según años desde que el causante adquirió.
- Acuerdo de extinción: uno de los hermanos se adjudica el 100% del piso y compensa al resto en metálico por su cuota. Se eleva a escritura pública.
- Liquidación AJD: el adjudicatario paga AJD según su CCAA (Madrid 0,75%, CV 1,5%, etc.) sobre el valor total del piso. Plazo: 30 días hábiles desde la firma.
El IRPF de los hermanos que cobran
Cuando un hermano cobra su parte en metálico, hay que comprobar si hay ganancia patrimonial sujeta a IRPF. El cálculo:
Ganancia = compensación recibida − valor de adquisición proporcional
El valor de adquisición es lo que figuraba en el ISD (no lo que el causante pagó originalmente). Si tres hermanos heredan un piso valorado en ISD a 240.000 €, cada uno tiene valor de adquisición de 80.000 €. Si ahora la extinción se hace con el piso valorado a 280.000 €, cada hermano que cobra recibe 93.333 € → ganancia patrimonial de 13.333 € por hermano → IRPF 19% (hasta 6.000) + 21% (resto) ≈ 2.674 € por hermano.
Si la valoración ISD se hizo cerca del valor de mercado actual, IRPF cero o residual. Si pasó tiempo y el mercado subió, hay tributación. Calcula tu caso con la calculadora IRPF venta y la calculadora ISD CV.
Cuando un hermano no quiere firmar
El artículo 400 del Código Civil os ampara: cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común en cualquier momento, sin necesidad de causa específica. Si uno se niega a vender o a aceptar extinción, los demás pueden iniciar acción de división judicial. El juez ordena la subasta del bien (art. 1062 CC, indivisible) y reparte el precio entre los herederos según cuotas.
Plazo realista de la acción: 12-24 meses. Coste 3.000-8.000 € de los honorarios profesionales. La subasta judicial suele rematar al 60-80% del valor de tasación. Es la peor opción económicamente, pero sigue siendo mejor que vender la cuota individual a una empresa de proindiviso con descuento del 30-50%. Más detalle en la guía completa de proindiviso y conflicto entre hermanos por piso heredado.
Caso concreto: 3 hermanos, piso heredado en Valencia
- Piso valorado 285.000 € en ISD (mismo valor de mercado actual).
- Tres hermanos heredan al 33,33%. Valor de adquisición personal: 95.000 €.
- ISD: bonificado 99% (Grupos I-II en CV) → ~600 € por hermano.
- Plusvalía mortis causa: ~1.800 € total a repartir entre los tres = 600 € cada uno.
- Hermano A se queda piso. Compensa a B y C con 95.000 € a cada uno.
- Hermano A paga AJD 1,5% sobre 285.000 € = 4.275 €.
- Hermanos B y C: ganancia patrimonial = 95.000 − 95.000 = 0 € → IRPF cero.
- Sin plusvalía municipal por la extinción (STS 1148/2022).
Total fiscal: ~4.275 € que paga el adjudicatario, ~600 € de ISD por hermano, sin más impuestos. Plazo típico operación: 8-12 semanas (acuerdo + financiación si hace falta + notaría).
Tu situación específica
La extinción de condominio es la operación, pero el contexto cambia mucho cómo se plantea:
- Piso heredado entre hermanos — si la copropiedad viene de herencia, hay que coordinar ISD, valor de adjudicación y aspectos específicos.
- Vender piso tras divorcio — si viene de pareja, el convenio regulador define mucho del marco.
- Proindiviso bloqueado — si la otra parte no coopera, la extinción se complica y hay que considerar otras vías.
- Empresas que compran proindivisos — análisis honesto del mercado de compradores especialistas.
- Modelo 210 IRNR — si alguno de los copropietarios es no residente fiscal en España.
- Calculadora ISD — si tu copropiedad viene de herencia y necesitas estimar.
Aspectos fiscales avanzados
Los puntos donde se concentran la mayoría de los problemas fiscales con Hacienda al hacer una extinción de condominio. Conocerlos antes de firmar evita comprobaciones de valor y reclasificaciones a ITP.
Exceso de adjudicación
Hay exceso de adjudicación cuando uno de los copropietarios recibe más de lo que le corresponde por su cuota proporcional sin compensar adecuadamente al resto. Es el principal motivo por el que Hacienda recalifica una extinción como compraventa encubierta y aplica ITP del 6-10% en lugar de AJD. Para evitarlo: la compensación en metálico o vía asunción de hipoteca debe ser estrictamente proporcional a las cuotas de los comuneros que salen. Si el bien no se podía dividir físicamente (típicamente un piso, art. 1062 CC) y la compensación es justa, no hay exceso aunque uno se quede el 100%.
Valor de referencia catastral
Desde el 01/01/2022 (Ley 11/2021), la base imponible del AJD/ITP en operaciones inmobiliarias es el valor de referencia catastral, no el valor declarado. El valor de referencia lo fija el Catastro y suele situarse entre el 80-100% del valor de mercado. Si declaráis por debajo del valor de referencia, Hacienda lo regulariza automáticamente y os reclama la diferencia. Si declaráis por encima, tributáis sobre lo declarado. Antes de escriturar, conviene consultar el valor de referencia del inmueble en la sede del Catastro.
Modelo 600 · liquidación del AJD
El AJD se autoliquida presentando el Modelo 600 (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) ante la oficina liquidadora de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Lo presenta el adjudicatario (sujeto pasivo del AJD). Sin Modelo 600 liquidado, el Registro de la Propiedad no inscribe la operación.
Comprobación de valor y prescripción
Hacienda dispone de 4 años desde la fecha de la escritura para iniciar comprobación de valor (plazo de prescripción tributaria). Si la operación se documentó correctamente y la valoración fue rigurosa (igual o superior al valor de referencia), la prescripción opera y el expediente queda definitivamente cerrado. Si Hacienda inicia comprobación dentro del plazo, hay 15 días para alegaciones, plus posibilidad de tasación pericial contradictoria. Conservar tasación profesional firmada y comparables del momento de la operación es clave para defenderla.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es la operación legal por la que termina la copropiedad de un bien indivisible (típicamente un piso): un copropietario se adjudica el 100% del bien y compensa a los demás en metálico o asumiendo cargas. Está regulada en los artículos 392-406 del Código Civil. Tributa por AJD (no por ITP) porque legalmente no es una compraventa, es una distribución entre cotitulares.
¿Cuánto tarda una extinción de condominio?
Entre 4 y 12 semanas según complejidad. Acuerdo + valoración: 1-3 semanas. Banco si hay hipoteca: 4-8 semanas. Notaría y firma: 1-2 semanas. Si hay desacuerdo entre las partes o el banco se complica, puede alargarse.
¿Tributa por plusvalía municipal?
No, en general. El Tribunal Supremo (STS 1148/2022, recurso 1503/2020) confirmó que la extinción de condominio no es una transmisión sujeta a plusvalía municipal por la parte que ya era del adjudicatario. Solo habría plusvalía en supuestos excepcionales con exceso de adjudicación que represente verdadero incremento patrimonial.
¿Y si uno de los copropietarios no quiere firmar?
Hay que ir por la vía judicial: acción de división de la cosa común (art. 400 CC). El juez ordena la venta en subasta. Tarda 12-24 meses. Mejor mediar antes — la mayoría de los bloqueos se desbloquean en 2-3 conversaciones bien planteadas.
¿Cuánto AJD pago según mi comunidad autónoma?
Madrid 0,75%, Valencia 1,5%, Cataluña 1,5%, Andalucía 1,2%, Galicia 1,5%, País Vasco común 0,5%, Murcia 2%, Canarias 1%. Sobre el valor del piso completo, lo paga el adjudicatario.
¿Quién paga el AJD?
El adjudicatario (el que se queda con el piso). Es lo único que paga a la hacienda autonómica. El copropietario que cobra puede tener IRPF si hay ganancia patrimonial sobre su valor de adquisición original.
¿Vale cualquier valoración del piso?
No. Hacienda puede impugnar si la valoración está por debajo del valor de referencia catastral (sistema introducido en 2022 con la Ley 11/2021). La valoración debe ser razonable y documentada. Lo habitual: tasación profesional firmada o estudio de mercado con comparables.
¿Y si somos 4 hermanos y solo uno se quiere quedar?
Misma operación. El adjudicatario compensa proporcionalmente al resto. El AJD se calcula siempre sobre el valor total del piso, no sobre las partes que se transmiten.
¿Qué pasa con el IRPF si soy el que cobra?
Si la compensación que recibes supera el valor proporcional de tu cuota original (con valor de adquisición histórico), hay ganancia patrimonial sujeta a IRPF (19-28% según base). En herencia entre hermanos: el valor de adquisición es lo declarado en ISD. En divorcio con compra reciente al 50%: si el precio actual es similar al de compra, IRPF cero o mínimo.
¿Necesito abogado o vale solo notario?
Vale solo notario si todo está acordado y la documentación es limpia. Recomendamos abogado si: hay disputa entre copropietarios, hipoteca complicada o varias cargas, alguno es persona vulnerable o menor de edad, o si hay riesgo de impugnación fiscal por valor.
¿Y si la propiedad tiene cargas o embargos?
Las cargas que afectan al bien (hipoteca, embargos, anotaciones) deben tratarse antes o durante la extinción. La hipoteca normalmente se nova o subroga. Embargos y otras cargas suelen requerir cancelación previa o subrogación expresa por el adjudicatario.
¿Puede hacerse extinción parcial?
Sí. Si sois 4 copropietarios, dos pueden hacer extinción entre ellos (uno se queda con la mitad de los dos) y los otros dos seguir como copropietarios. Es la "extinción parcial" o "subjetiva". Sigue tributando por AJD.
¿Sirve la extinción de condominio si solo hay una persona en el bien?
No. Por definición se necesitan al menos dos copropietarios. Si solo hay un titular, no hay condominio que extinguir.
¿Y si la propiedad incluye una plaza de garaje y trastero?
Generalmente la operación abarca todos los elementos en copropiedad y se documenta conjuntamente. AJD se calcula sobre el valor total adjudicado.
¿Operáis solo en Valencia?
Operamos en toda España. Para visitas in situ y coordinación local trabajamos con colaboradores en cada provincia (notaría, abogado, gestor); el asesoramiento, valoración y mediación lo damos nosotros directamente.
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