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Piso heredado · Hermanos · España

Heredasteis un piso
y los hermanos no os ponéis de acuerdo.

Uno quiere vender, otro no. Otro vive dentro. Otro vive fuera. Os explicamos las opciones legales y os ayudamos a llegar a una decisión informada.

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Por el equipo de vendemostupiso.net
· Publicado · Actualizado · Operamos en toda España

Una situación más frecuente de lo que parece

El conflicto entre hermanos por un piso heredado es uno de los escenarios más habituales en sucesiones en España. La inmensa mayoría de los casos se resuelven con el planteamiento adecuado.

Los detonantes varían: uno vive dentro y los demás están fuera; uno necesita liquidez de forma inmediata y otro prefiere esperar; o el desencadenante no es económico, sino dinámicas familiares anteriores que la herencia hace aflorar.

Nuestro papel no es decidir por vosotros, sino aportar las cifras y exponer las opciones legales para que la decisión la toméis con criterio y sin desgaste innecesario.

Las 5 situaciones más típicas entre hermanos

1. Uno vive en el piso y no quiere salir

Si un hermano lleva años viviendo en la casa heredada, los demás no podéis echarle directamente. Pero sí podéis pedir la disolución de la copropiedad. La ley está clara: nadie puede ser obligado a permanecer en una comunidad de bienes (art. 400 Código Civil).

Soluciones posibles: que ese hermano os compre vuestra parte (extinción de condominio), que paguéis una renta entre vosotros, o que se proceda a la acción de división ante un juez.

2. Uno quiere vender, otro no

Si la mayoría quiere vender pero uno se niega, cualquiera de los hermanos puede iniciar la acción de división. El juez ordena la venta en subasta y el dinero se reparte. No hace falta unanimidad.

Antes de llegar a juicio, casi siempre se puede negociar una extinción de condominio: uno se queda con todo y compra las partes a los demás. Sale más barato fiscalmente (AJD 1,5%) que una compraventa normal (ITP 10%).

3. Uno quiere quedarse el piso y los demás cobrar

Es el escenario ideal. Se hace una extinción de condominio: uno se adjudica el 100% del piso y compensa a los demás en dinero. La ventaja: solo paga el 1,5% de AJD sobre el valor adjudicado, no el 10% de ITP.

Ayudamos a fijar un precio objetivo (valoración de mercado independiente) y a formalizar la operación ante notario.

4. Uno vive fuera de España

Muy común si hay hermanos emigrados (Alemania, UK, Francia, Argentina). No tienen que volver para vender. Con un poder notarial firmado en consulado o ante notario local, todo se puede gestionar desde aquí.

Si el hermano no residente vende su parte, tendrá una retención del 3% (modelo 211) y deberá presentar el modelo 210. Tenemos una calculadora del modelo 210 y os lo gestionamos.

5. Hay deudas en la herencia

Si la herencia trae deudas (hipoteca pendiente, impuestos atrasados, plusvalía no pagada), podéis aceptar la herencia a beneficio de inventario: solo respondéis con los bienes heredados, no con los vuestros.

Para casos con deudas significativas, derivamos a notaría de confianza antes de iniciar cualquier trámite.

¿No sabéis en qué situación estáis exactamente?

Escribidnos. En una primera conversación identificamos las opciones legales que os aplican y cuál se adapta mejor a vuestro caso concreto.

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¿Pueden mis hermanos echarme de la casa heredada?

En esta sección:

La respuesta corta: no pueden echarte directamente, pero sí pueden iniciar acciones legales para forzar la salida.

Si tú vives en una casa heredada y tus hermanos también son herederos, todos sois copropietarios en partes iguales (salvo que el testamento disponga otra distribución). Ningún copropietario puede expulsar a otro de un bien común por su sola voluntad.

Pero sí ocurre lo siguiente:

  • Pueden pedirte una renta proporcional al uso exclusivo que estás haciendo de un bien común.
  • Pueden iniciar la acción de división (art. 400 CC). El juez ordenará la venta en pública subasta y se reparte el dinero. Tú perderás la posesión cuando se ejecute la subasta.
  • Pueden negociar contigo: que les compres su parte (extinción de condominio) o que vosotros le compréis a quienes quieran salir.

En la práctica, rara vez se llega a la subasta judicial. La mayoría de los casos se resuelven mediante una negociación bien planteada apoyada en una valoración de mercado independiente que fije el valor del inmueble con criterios objetivos.

¿Qué es la acción de división?

Es el procedimiento judicial por el cual un copropietario fuerza el fin de la copropiedad. Está regulada en el artículo 400 del Código Civil: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

El juez no decide quién se queda el piso. Decide cómo se reparte:

  • Si el bien es divisible (un terreno grande), se divide físicamente.
  • Si no es divisible (un piso normal), se vende en subasta y el dinero se reparte.

El proceso tarda entre 12 y 24 meses y los costes (abogado, procurador, perito, tasación judicial) salen del precio de venta. La subasta judicial suele rematar por debajo del valor de mercado, así que casi siempre conviene negociar antes.

Extinción de condominio: la salida más limpia

Si uno de los hermanos quiere quedarse el piso entero, la mejor figura es la extinción de condominio: uno se adjudica el 100% y paga a los demás su parte en dinero.

Ventaja fiscal grande: tributa por AJD al 1,5% en la Comunidad Valenciana (sobre el valor adjudicado), en lugar del 10% de ITP que se pagaría en una compraventa entre hermanos. Esto puede suponer un ahorro de varios miles de euros.

Te lo explicamos con calculadora propia en la página de extinción de condominio.

Y si vendemos el piso a un tercero, ¿cómo se reparte?

Si los hermanos os ponéis de acuerdo en vender, el reparto es proporcional a las cuotas heredadas. Si heredáis a partes iguales 3 hermanos y vendéis por 240.000 €, cada uno recibe 80.000 € (menos su parte de gastos: plusvalía municipal, ISD pendiente, comisiones).

Cada hermano declara su ganancia patrimonial en su IRPF (o IRNR si vive fuera). La calculadora de sucesiones te orienta sobre el ISD; la calculadora IRPF venta sobre el impuesto de la ganancia.

¿Y si un hermano se niega a firmar?

Sin la firma de todos los copropietarios no se puede vender. Las salidas son:

  • Negociar más: subir su parte, ofrecerle quedarse con muebles o algún bien concreto.
  • Comprarle su parte entre los demás hermanos (extinción de condominio interna).
  • Iniciar la acción de división y dejar que el juez fuerce la venta.

En cualquiera de las tres vías, el primer paso es disponer de una valoración de mercado independiente y rigurosa. Sin una cifra objetiva, la negociación rara vez avanza.

Calculadora: cuánto cobra cada hermano

Compara las 3 vías reales de salir de un piso heredado entre hermanos. Cifras netas tras impuestos y comisiones.

Cobras vendiendo unidos (vía limpia)
más que vendiendo tu cuota a una empresa de proindiviso
€

Asumimos cuotas iguales (lo más común). Si testamento dice otra cosa, ajusta el % manualmente debajo.

Si sois 3 hermanos a partes iguales → 33%. Si testamento dice 50/25/25 y tú eres el del 50% → 50%.

€

La hipoteca se cancela con la venta o la asume el adjudicatario en extinción.

Aproximación: 21% sobre ganancia. Solo aplica si valor venta > valor de adjudicación ISD. Si la herencia es reciente con ISD a precio de mercado, IRPF cero.

Lo que cobras tú según la vía

Vía 1 · Vendéis unidos al precio de mercado

Cuota proporcional - 3% comisión - plusvalía proporcional - IRPF

Vía 2 · Extinción de condominio (otro hermano se queda)

Cuota proporcional - IRPF (sin plusvalía municipal según STS 1148/2022)

Vía 3 · Vendes tu parte a empresa proindiviso (-35%)

Solo aplica si tú vendes tu cuota aislada. Otros hermanos no cobran nada por esta vía.

Si el adjudicatario fuera tú: pagarías AJD (1,5% sobre valor total CV), compensarías al resto con entre todos.

Estimación orientativa. AJD asume CV 1,5% (Madrid 0,75%, Murcia 2%). Plusvalía aprox 1% del valor venta (variable por años + barrio). IRPF aplica al 21% sobre ganancia (variable según base). Comisión venta 3%. Sin plusvalía municipal en Vía 2 (STS 1148/2022).

¿Os ayudamos a resolverlo?

Mediación con los hermanos, valoración profesional, coordinación con notaría y banco. Si decidís vender, gestionamos la venta a valor de mercado. Cada hermano cobra el 100% de su cuota.

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Recursos relacionados

Cómo os ayudamos

  1. 1

    Hablamos contigo (o con todos)

    Por teléfono o WhatsApp. Sin compromiso. Os escuchamos sin tomar partido.

  2. 2

    Valoramos el piso

    Visita o valoración a distancia. Te damos un rango de mercado realista, por escrito.

  3. 3

    Os explicamos opciones

    Vender unidos, extinción de condominio, vender solo una parte. Cada vía con cifras.

  4. 4

    Si decidís vender, vendemos

    Fotos, anuncios, visitas, negociación, notaría. Vosotros solo firmáis.

Cómo cobramos

  • Comisión 3% sobre el precio efectivo de venta · solo al cierre.
  • 0 € en honorarios hasta la firma ante notario.
  • Add-ons opcionales según el caso: home staging, vaciado, certificado energético, ITE.
  • Condiciones detalladas y revisadas en el mandato antes de firmar.

Si tenéis dudas sobre el reparto entre hermanos, lo aclaramos antes de cualquier compromiso.

Conceptos clave del derecho sucesorio

Glosario rápido de los términos que aparecen en cualquier herencia con piso. Útil para entender lo que firmáis y lo que os explican notario y abogado.

Aceptación de la herencia

Los herederos no son herederos automáticamente: tienen que aceptar la herencia. Hay tres formas: aceptación pura y simple (asumís bienes y deudas con todo vuestro patrimonio), aceptación a beneficio de inventario (solo respondéis con los bienes heredados, no con los vuestros) y repudio (renunciar). El plazo de prescripción es de 30 años, pero los acreedores pueden compeleros judicialmente. Si hay deudas o dudas, conviene aceptar a beneficio de inventario ante notario.

Cuaderno particional

Es el documento que reparte la herencia entre los herederos: inventario de bienes, valoración, deudas, adjudicaciones y aceptación de cada uno. Lo redacta un notario o un contador-partidor cuando los herederos no se ponen de acuerdo. El cuaderno particional es la base sobre la que se liquida el ISD y se inscribe la propiedad en el Registro a nombre de los nuevos titulares.

Legítima, tercio de mejora y tercio de libre disposición

En el derecho común español (no foral), la herencia se divide en tres tercios: la legítima estricta (un tercio reservado obligatoriamente a los hijos, a partes iguales), el tercio de mejora (otro tercio que puede repartirse desigualmente entre los hijos) y el tercio de libre disposición (puede dejarse a cualquier persona). El cónyuge viudo tiene usufructo sobre el tercio de mejora. Las extinciones de condominio entre hermanos operan sobre lo ya recibido.

Valor de adquisición y coeficientes de abatimiento

Para calcular el IRPF cuando vendéis un piso heredado, el valor de adquisición es el declarado en el ISD, no el original que pagó el causante. Si el inmueble se compró antes del 31/12/1994, pueden aplicarse coeficientes de abatimiento que reducen la ganancia patrimonial fiscal sobre la parte ganada hasta el 19/01/2006 (con un límite conjunto de 400.000 € por contribuyente sobre todas las transmisiones). Es uno de los pocos beneficios fiscales heredados de normativas previas que sigue vigente para inmuebles muy antiguos.

Derecho de representación

Si un heredero fallece antes que el causante, su parte la heredan sus descendientes (los nietos del causante) por derecho de representación (art. 924 CC). En la práctica: si una madre deja piso a 3 hijos pero uno había fallecido dejando dos nietos, la cuota de ese hijo se reparte 50/50 entre los dos nietos. Si los nietos son menores, los padres o tutores legales firman en su nombre.

Preguntas frecuentes

¿Pueden mis hermanos echarme de la casa heredada?

No directamente. Pero sí pueden pedir judicialmente la división de la copropiedad (acción de división, art. 400 CC) y forzar la venta en subasta. También pueden reclamarte una renta proporcional si tú vives en exclusiva en un bien común.

Si un hermano no quiere vender, ¿qué hacemos?

Cualquier copropietario puede iniciar la acción de división y forzar la venta. Pero antes casi siempre conviene negociar una extinción de condominio: uno se queda con el piso y compra las partes a los demás.

¿Qué es la extinción de condominio?

Es la operación por la que uno de los hermanos se adjudica el 100% del piso y paga su parte a los demás en dinero. Tributa al 1,5% de AJD en lugar del 10% de ITP. Mucho más barato que una compraventa entre hermanos.

Tenemos un hermano viviendo en el piso, ¿le podemos cobrar alquiler?

Sí. Si utiliza en exclusiva un bien común, los demás copropietarios pueden reclamar una renta proporcional al uso. La cantidad se calcula sobre el precio de mercado del alquiler en la zona.

¿Cuánto cuesta la acción de división?

Entre 3.000 € y 8.000 € en costes (abogado, procurador, tasación). Tarda 12-24 meses. La subasta judicial suele rematar por debajo del mercado. Por eso casi siempre conviene negociar antes.

Somos varios hermanos, ¿con quién habláis vosotros?

Con quien designéis o con todos conjuntamente, según prefiráis. No tomamos partido por ninguna de las partes.

¿Tenemos que aceptar la herencia antes de valorarla?

No. Os damos el valor antes para ayudaros a decidir si os interesa aceptar (a beneficio de inventario, si hay deudas) o no.

¿Qué pasa si hay deudas en la herencia?

Podéis aceptar a beneficio de inventario: solo respondéis con los bienes heredados, no con los vuestros. Os derivamos a notaría de confianza para casos complejos.

El piso lleva años cerrado, ¿se puede vender así?

Sí. La valoración refleja el estado actual del inmueble. Una limpieza profunda, fotografías profesionales y un precio realista de mercado suelen ser suficientes.

¿Hay que vaciarlo antes?

No siempre es necesario. Depende del perfil de comprador y del estado del inmueble. Te indicamos qué conviene durante la visita de valoración.

¿Cuánto cobráis si finalmente no vendemos?

Nada. Solo cobramos comisión sobre el cierre real de la venta.

¿Hace falta que vayamos a las visitas?

No. Gestionamos las visitas y la negociación. Solo es necesaria vuestra presencia (o por poderes) en la firma notarial.

¿Y si uno de nosotros vive fuera de España?

Sin problema. La gestión a distancia es habitual: solo se requiere un poder notarial firmado en consulado o ante notario local. Si vende su parte, también gestionamos su Modelo 210 (IRNR).

¿Cómo se paga la plusvalía municipal entre hermanos coherederos?

Cada heredero paga proporcional a su cuota. La base imponible es el valor catastral del suelo y se calcula con coeficientes según los años desde que el causante adquirió el inmueble. En Valencia capital es del 29,7% sobre la base. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento. Importante: la posterior extinción de condominio entre vosotros NO genera plusvalía adicional (STS 1148/2022).

¿Y si uno de los hermanos coherederos ha fallecido (hijos premuertos)?

Sus descendientes (vuestros sobrinos) heredan en su lugar por derecho de representación (art. 924 CC). Pasan a ser coherederos en lugar del padre/madre fallecido. Si son menores, los padres/tutores los representan en la firma de la escritura.

¿La pareja de hecho de un hermano fallecido tiene derechos sobre la herencia?

Depende de la comunidad autónoma. En la mayoría no hay equiparación al matrimonio en derecho sucesorio: solo si hay testamento expreso. Hay que comprobar la legislación foral aplicable y el contenido del testamento si existe. Recomendamos consultar con notario.

¿Qué es la legítima y cómo afecta a la extinción entre hermanos?

La legítima es la parte de la herencia reservada a los hijos por ley (art. 808 CC). Son 2/3 del haber hereditario en derecho común. Esto significa que el causante no puede dejar todo a un solo hijo: como mínimo, 2/3 deben repartirse entre todos. La extinción de condominio entre hermanos opera sobre lo ya heredado (cuotas legítimas + tercio de mejora + tercio de libre disposición).

¿Cuál es el valor de adquisición a efectos del IRPF cuando vendo un piso heredado?

El valor declarado en el ISD (Impuesto sobre Sucesiones), no lo que pagó originalmente el causante. Si la herencia tributó por valor 240.000 € y vosotros sois 3 hermanos, cada uno tiene valor de adquisición personal de 80.000 €. Cuando vendéis o uno os compensa, la diferencia entre lo recibido y los 80.000 € es ganancia patrimonial.

¿La valoración es gratuita?

Sí, gratuita y sin compromiso de venta.

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