1. Qué es un proindiviso (y qué NO es)
Proindiviso (del latín pro indiviso, "para lo no dividido") es la situación legal en la que varias personas son propietarias del mismo bien sin que esté dividido físicamente. Cada copropietario tiene una cuota (un porcentaje), pero ninguno puede señalar "este trozo es mío".
En términos del Código Civil español, el proindiviso es una comunidad de bienes ordinaria, regulada en los artículos 392 a 406. La figura aparece en cuanto hay más de un titular y la cosa no se divide.
No confundir con:
- Comunidad de propietarios (Ley 49/1960 PH): es la finca dividida en pisos donde cada uno es dueño exclusivo de su piso. No es proindiviso.
- Multipropiedad o time-sharing: derecho de uso temporal, no propiedad compartida del bien.
- Sociedad de gananciales: régimen económico matrimonial, distinto del proindiviso aunque pueda terminar generándolo tras divorcio.
La situación más típica de proindiviso en España es:
- Herencia entre hermanos (la madre fallece y deja el piso a los 3 hijos por igual).
- Pareja de hecho que compra y rompe (cada uno aporta el 50% pero no se casan).
- Inversión conjunta entre amigos o socios.
- Pareja casada en separación de bienes que se divorcia y deja el piso al 50/50.
2. Por qué se queda bloqueado
El problema del proindiviso es que nadie puede vender el bien entero solo. La ley exige unanimidad para los actos de disposición (art. 397 CC). Si los hermanos son 3 y uno se niega a firmar la venta, la venta no se puede ejecutar.
En cambio, cada copropietario sí puede vender su cuota (art. 399 CC). El problema es que la cuota aislada tiene un valor de mercado muy reducido: pocos compradores particulares aceptan entrar en una copropiedad donde el resto de comuneros pueden estar enfrentados.
Las que sí compran cuotas son las empresas especializadas en proindivisos, y lo hacen aplicando un descuento del 30-50% sobre el valor proporcional. La razón: asumen el riesgo y el coste de litigar la salida judicial posterior.
"Con un proindiviso, el problema rara vez es legal. Es humano. Si los copropietarios pudieran sentarse y decidir, no habría proindiviso bloqueado. La función nuestra es facilitar esa conversación con números encima de la mesa."
3. Salida 1: extinción de condominio (la limpia)
Es la opción que siempre intentamos primero. Funciona así:
- Se valora el piso (tasación profesional o valoración de mercado).
- Uno de los copropietarios se adjudica el 100% del piso.
- Compensa en metálico al resto por su cuota.
- Se firma escritura pública de extinción de condominio en notaría.
Ventaja fiscal grande: la extinción tributa por AJD al 1,5% en la Comunidad Valenciana (variable por comunidad: Madrid 0,75%, Cataluña 1,5%, Andalucía 1,2%). En cambio, una compraventa entre los mismos hermanos pagaría ITP al 10%. Ahorro: varios miles de euros.
Otra ventaja: el Tribunal Supremo confirmó (STS 1148/2022) que la extinción de condominio no genera plusvalía municipal por la parte que ya era tuya. Solo plusvalía sobre lo recibido si hubiera ganancia.
Para profundizar tenemos guía dedicada con calculadora propia: extinción de condominio paso a paso.
4. Salida 2: vender tu cuota a una empresa de proindiviso
Es lo que aparece primero en Google cuando buscas "vender proindiviso": empresas especializadas que te compran tu parte aislada. Hay decenas: Proindiviso 21, Proindiviso 10, Gestiona Tu Proindiviso, GIProindivisos, Aproindiviso, Heredex, Riex, etc.
Cómo funcionan:
- Te valoran tu cuota (típicamente 30-50% por debajo del valor proporcional real).
- Te pagan en 30-90 días con escritura.
- Asumen el problema: ellos quedarán como copropietarios con tu hermano/expareja y se encargarán de litigar la extinción judicial o la venta posterior.
Cuándo tiene sentido: si necesitas liquidez urgente y el otro copropietario es completamente inflexible, o si la situación está afectando a tu salud o a tus relaciones más de lo que compensa el ahorro económico.
Cuándo NO tiene sentido: si existe margen para mediar. Estarías renunciando a entre 30.000 € y 80.000 € de valor proporcional para evitar 3-6 meses de gestión.
Aspecto poco conocido
Muchas empresas de proindivisos publican las opiniones en sus propias webs. Si buscas "proindiviso 21 opiniones" aparecen mayoritariamente sus propias páginas. El modelo de negocio se basa en comprar con descuento y resolver la salida judicialmente. Es legal y en ocasiones necesario, pero es un negocio para la empresa, no un servicio orientado al vendedor.
5. Salida 3: acción de división judicial (art. 400 CC)
El artículo 400 del Código Civil dice literalmente:
"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."
Es decir: cualquier copropietario puede forzar el fin de la copropiedad sin necesidad de acuerdo. Cómo funciona:
- Demanda ante el juzgado de primera instancia.
- Si el bien es divisible, se reparte físicamente. Un piso normal NO es divisible (art. 1062 CC), así que el juez ordenará vender.
- Tasación judicial del bien.
- Subasta pública. El bien se remata al mejor postor (típicamente 20-40% por debajo del valor de mercado).
- El precio se reparte entre copropietarios según cuotas, descontando costes (abogado, procurador, perito, tasas).
Plazos reales: 12-24 meses, depende del juzgado. Costes: 3.000-8.000 € que salen del precio final.
Cuándo se usa: cuando la otra parte es completamente inflexible, no se puede negociar, y vender la cuota a una empresa supondría más pérdida que litigar.
6. Calculadora: cuánto pierdes vendiendo a una empresa
Es la cifra que la mayoría no calcula con precisión. Introduce los datos en la calculadora y verás la diferencia entre vender tu cuota a una empresa de proindivisos (con descuento) y resolver el bloqueo para vender el piso entero a valor de mercado.
La calculadora baja en esta misma página, justo después del contenido. Ir a la calculadora →
7. Ejemplos numéricos típicos
Tres situaciones representativas con cifras del mercado actual. La aritmética y los rangos de valoración son del momento de redacción; los nombres son ilustrativos.
Ejemplo A · 3 hermanos, piso heredado en zona céntrica, Valencia
Piso valorado 285.000 €. Uno de los hermanos vivía dentro y no quería salir. Los otros dos llamaron pensando en vender su parte a una empresa, que les ofrecía 62.000 € por hermano (32% por debajo del proporcional 95.000 €). Mediamos. Tras dos reuniones, el hermano que vivía dentro asumió hipoteca nueva y compró las dos partes a precio de mercado. Cada hermano cobró 95.000 €. Diferencia: 33.000 € por hermano más (66.000 € entre los dos).
Ejemplo B · Pareja sin casar, ruptura, piso al 50%
Ella se quedó viviendo en el piso. Él, que se había mudado a Bilbao, llevaba 14 meses recibiendo evasivas. Una empresa le ofrecía 78.000 € por su 50% (valor proporcional: 130.000 €). Le ayudamos a presentar burofax con la opción de extinción de condominio voluntaria o acción de división judicial. En 3 semanas, ella aceptó refinanciar. Él cobró 130.000 €. Diferencia: 52.000 €.
Ejemplo C · 4 herederos, uno residente fuera del país
3 de los 4 herederos querían vender. El cuarto (residente en Argentina, sin contacto desde hacía 6 años) no respondía a las comunicaciones. La mediación no era viable. Acompañamos en la acción de división judicial. La subasta se remató en 220.000 € sobre una tasación de 290.000 €. Pérdida total: ~70.000 € entre todos. Aun así, resultó más favorable que vender 3 cuotas con un descuento del 40% (la pérdida estimada habría sido de ~110.000 €).
8. Proindiviso entre hermanos por herencia
Es la situación más común. Si la madre o el padre dejan piso a varios hijos, queda en proindiviso entre ellos hasta que se reparta o se venda.
Particularidades fiscales:
- ISD bonificado 99% Grupos I-II en Comunidad Valenciana, Madrid, Andalucía, Galicia y otras autonomías. Solo pagas un 1% del impuesto de sucesiones.
- Plusvalía municipal mortis causa: la paga cada heredero proporcional. En Valencia se calcula al 29,7% sobre el valor catastral del suelo y los años desde que el causante adquirió.
- Modelo IRPF al vender: la ganancia patrimonial se calcula con valor de adjudicación en herencia (lo que figura en el cuaderno particional + ISD pagado) frente a precio de venta.
Específicamente para herencia con conflicto entre hermanos tenemos guía con calculadora: heredaste un piso y los hermanos no os ponéis de acuerdo.
9. Proindiviso tras divorcio o ruptura
Si compraste con tu pareja al 50% (sea matrimonio en separación de bienes o pareja de hecho) y la cosa termina, el piso queda en proindiviso entre dos.
Tres escenarios típicos:
- Convenio amistoso: el convenio regulador del divorcio incluye la adjudicación del piso a uno de los dos con compensación al otro. Tributa AJD 1,5%.
- Conflictivo, una parte vive dentro: la parte que está fuera debe iniciar negociación o acción judicial. Mientras, puede reclamar renta proporcional por el uso exclusivo del bien común.
- Hipoteca compartida: el banco no libera al que sale solo porque ya no viva allí. Hay que novar la hipoteca o cancelarla. Si el banco se niega, el problema se enquista.
Para este caso concreto: guía vender piso tras divorcio.
10. Qué pasa con la hipoteca compartida
Si la propiedad tiene hipoteca pendiente y los titulares figuran como deudores solidarios, seguir pagando es responsabilidad de todos, aunque el piso ya no se use o se haya separado físicamente la convivencia.
Salidas:
- Novación con el banco actual: uno asume la deuda íntegra. El banco solo lo acepta si demuestra capacidad financiera (ratio de endeudamiento). Coste: 0,5-1% del capital pendiente.
- Subrogación a otra entidad: el adjudicatario pide nueva hipoteca con otro banco que pague la anterior. A veces se obtienen mejores condiciones.
- Cancelación + nueva hipoteca: se cancela la actual y se inicia otra desde cero por el importe necesario.
Si el banco se niega y no hay capacidad de novación, la única salida real es vender el piso entero (extinción judicial si no hay acuerdo) y cancelar la hipoteca con el precio. Por eso la mediación temprana ahorra mucho.
Lo que nosotros hacemos diferente
La mayoría del SERP de "vender proindiviso" lo ocupan empresas que compran tu cuota con descuento. Nosotros no compramos tu cuota. Lo que hacemos es:
- Valoración profesional firmada del piso entero. Punto de partida objetivo para las negociaciones.
- Mediación con el otro copropietario. Llamada, reunión, propuestas concretas con números. El 70-80% de los casos se desbloquean aquí.
- Coordinación notarial para la extinción de condominio. Tributación correcta (AJD, no ITP).
- Si la otra parte no cede, te ponemos en contacto con abogado de confianza para la acción de división.
- Una vez resuelto, vendemos el piso a valor de mercado. Cobras el 100% de tu cuota, no el 50-70% que te abonaría una empresa de proindivisos.
Cobramos un 3% del precio de venta sobre el cierre de la operación. Sin coste si no se llega a vender.
Cómo decidir cuál salida es la tuya
Test rápido:
- ¿Puedes mantener una conversación constructiva con el otro copropietario? → Empieza por extinción de condominio.
- ¿La otra parte ignora cualquier comunicación o reside fuera del país sin contacto? → La vía más probable será la acción de división judicial.
- ¿Necesitas liquidez de forma urgente y aceptas el descuento? → Empresa de proindivisos, siendo plenamente consciente de la pérdida que asumes.
- ¿No estás seguro? → Escríbenos. La consulta inicial es gratuita.